2019年10月11日，重庆——2019年第三季度，重庆办公楼市场租户升级需求集中释放，拉动整体空置率进一步回落至十年来新低。中新金融合作成效显著，拉动办公需求增长，本季金融业主导新增需求，进而推动办公楼市场平均租金降幅进一步收窄。业主方积极转变策略迎合需求端的动态变化，竞争逐渐从单一价格竞争走向多元策略。二级市场格局悄然发生变革，本土稳健的需求端支撑提供高性价比产品的转租公司加速在渝扩张。江北嘴CBD在中新战略及金融、服务产业支撑中持续发力，多元产业集群加速CBD 走向成熟。
仲量联行华西区及重庆分公司董事总经理乔裕生表示：“在8月中国智博会在渝成功召开后，重庆将在11月再次迎来中新金融峰会。金融、贸易与科技、智慧产业必将构筑重庆产业转型升级的基石，也将带动相关办公需求的持续增长，助力重庆发展成为中国内陆地区的金融中心。”
三季度重庆办公楼市场研读
2019年第三季度，重庆优质办公楼市场新增供应1.9万平方米，中迪大厦交付迎来首批企业入驻。此外，高科涉外商务区办公楼B4重装后成为腾讯集团西南总部大楼。“总部经济”持续引领重庆优质办公楼市场需求端。经历了去年末至今年上半年的需求回落后，市场在本季显现出周期性回暖迹象，一批实力企业升级需求在季内集中释放。升级需求主导本季成交，录得升级需求成交面积超4.2万平方米，达到二季度该数值的两倍，占甲级办公楼新成交总量的39.7%。超过1,000方大面积成交占总成交面积的41.3%。行业方面，主导商务需求的传统产业贡献出主要成交：金融业、服务业、房地产建筑业持续主导需求端。中新（重庆）战略性互联互通示范项目过去四年在金融服务领域取得成效，设立各类交易中心、投资基金等机构，据统计重庆跨境融资金额累计突破100亿美元。良好的金融产业基本面投射至办公楼市场，传统金融业升级需求强劲：证券、保险、银行等贡献出主要大面积成交，占新成交总面积达21.6%。服务业增长势头不减，季内主要成交包括安永华明会计师事务所选址环球金融中心，中科控股创新产业孵化器落户中国华融现代广场T2等。据仲量联行统计，甲级办公楼市场录得净吸纳量9.4万平方米，环比上升18.5%。剔除总部楼宇需求之后，甲级市场录得净吸纳量6.9万方；自用去化面积约占2.5万平方米，需求来自腾讯集团。相对稳健的需求推动全市平均空置率环比回落1.9个百分点，至季末报27.5%，再创新低，达到2010年以来最低值。甲级办公楼空置率录得27.0%，可租赁面积录得779,879 平方米，较五年内峰值下降32.8%。
2019年第三季度重庆甲级办公楼市场金融行业分布
市场洞察1 —— 业主竞争策略多元化，不再局限于单一“价格战”
上半年，二级租赁市场激烈的价格竞争加速一级市场租金下滑，但需求端租金弹性明显减弱，削弱业主方加大租金优惠力度的意愿。因此，第三季度虽市场仍呈现以价换量之势，但租金跌幅收窄。数据显示，2019 年第三季度重庆办公楼市场平均租金报78.6元/平方米/元，同口径环比下降0.5%，租金跌幅较上季度收窄。低价恶性竞争的弊端已然显现，业主方积极调整竞争策略，以租户需求为导向，改善配套设施、提升运营服务能力。例如，金融街金融中心D座（人保大厦）将餐饮业态引入楼宇低区增加配套设施，海航保利国际中心引入转租公司金曼巴商业增加小面积、精装带家具的空间，锦嘉国际引进生命涡轮健身会所，大都会商厦签约德事商务中心等。伴随着开发商转换思路，调整未来项目规划，办公楼业态或在未来供应中出现部分减少。需求端在重庆数字经济、金融科技等一系列战略新兴产业加持下，有望回升。因此，我们预期未来库存面积将进一步减少，去库存周期或将进入尾声，业主的议价能力有望回升，开始具备一定能力实现租户品质稳固与租金收益增长。仲量联行发布的《楼宇经济3.0》报告指出，办公空间应聚焦人和企业的真实需求，科技、绿色、共享、多元的办公场景将主导未来办公。业主方如何顺势而上，提升自身资产管理水平或将是核心。
市场洞察2 —— 二级租赁市场：TMT及新兴金融产业支撑转租公司在渝快速扩张
回顾上半年，转租公司“以价换量”成效明显，较为积极的市场反应吸引同类运营商加速入渝。季内，启迪清创落户企业天地5号楼，中科控股华融现代广场2号楼项目入市，本土品牌金曼巴选址海航保利国际中心等。转租公司基于相对低位的前期成本，推出高性价比的产品并提供定制装修、家具配套、灵活租约等策略而受本土市场青睐。而较高的前期投入为联合办公、商务中心等品牌运营商带来现金流压力，较高定价基础受到以性价比为主导的本土需求端挑战。
不同定价引致两类产品表现各有差异，驱动两类运营商拓张逻辑两极化：品牌运营商观望市场控制风险，转租公司则不断寻求扩张机会。仲量联行数据显示，第三季度重庆二级租赁市场整体转租率达到89.7%，环比上升6.5个百分点。季内，转租公司录得整体转租率92.8% ，优于市场平均水平。
仲量联行从产业维度阐释转租公司的扩张势头。TMT及新兴金融类企业支撑起二级租赁市场需求端。数据显示，TMT行业租户占整体二级市场租赁面积的24.8%，而同一数值在一级市场中录得7.3%。本土TMT行业的崛起推动该类型租户需求升级、外溢产业楼宇，但受制于承租能力，一级市场中的大面积、清水交付、商务条件往往无法匹配其选址需求。新兴金融类租户占比达到25.8%，其中小额贷款企业更是主要贡献者；该数值在一级市场中录得12.6%。新兴金融业因其较强的商务粘性和有限的承租水平同样受到一级市场产品的限制。高性价比的转租公司便是承接一级市场无法满足的需求和业主方的桥梁，进一步刺激相对庞大的潜在需求得到释放。办公楼市场中的二级市场产品的灵活性、多样化更能够刺激潜在需求释放，加速市场成熟。
市场洞察3 —— 江北嘴CBD：多元产业集群加剧核心商务引擎不断成熟
自2011年江北嘴CBD首批甲级办公楼落成以来，8年间区域内已交付141.2万平方米优质商务办公楼，总存量远高于其他区域市场。高强度的开发带来的集中交付推动区域平均空置率曾于2012年一度升高，在当年超过50%，但经济与产业的发展带动办公需求不断增长，加之总部经济的大力发展拉动该区域空置率于本季末回落至25.9%的合理水平，低于中国1.5线城市甲级办公楼的平均空置率。第三季度，江北嘴子市场季录得甲级办公楼的净吸纳量高达2.6万平方米，占甲级市场整体净吸纳量的54.0%，支撑重庆办公需求半壁江山，成为核心商务引擎。区域内升级需求更是主导季度成交，市场共计录得11,645 平方米升级需求成交，占该子市场总成交面积的44.6%。
多元产业集群推动区域市场不断成熟，江北嘴CBD不仅是重庆的金融核心区，对其他产业的吸引力亦不断提升。专业服务、房地产建筑、TMT等产业的头部企业相继落户江北嘴。年内录得毕马威会计师事务所、融创集团等企业进驻该区域。仲量联行数据显示，专业服务类、房地产建筑类企业在江北嘴产业结构中占比在分别录得14.5%、14.7%，较2017年同期分别上涨4.9%、7.6%。同时，“科技金融港”、“黄金十条” 、《关于加快推进江北嘴金融核心区建设的实施意见（试行）》等举措将助力江北嘴产业导入与可持续发展。在未来CBD可开发土地有限的情况下，稳健的需求将去化有限库存，为租金企稳乃至未来增长奠定基础。
未来展望：产业转型为办公楼市场赋能，年底或见回暖
下半年，随着重庆《中国（重庆）自由贸易试验区条例》的实施、中新金融峰会的召开等，重庆或将加快建设成为西部地区的金融中心。未来两年，重庆经济基本面有望进一步企稳，智博会的召开为数字经济、TMT在内的战略新兴产业赋能，将持续吸引更多战略新兴产业进驻重庆。国家级战略“陆海新通道”支撑重庆打造内陆对外开放高地，成为西部地区又一物流枢纽，闭环式物流产业链的建设或同时带动物流金融、对外贸易、加工制造等相关产业持续发展。
近年来，重庆市场录得多个综合体开发项目降低办公业态比例，目前市场实际交付的办公楼面积低于早期市场预期，市场开发保持合理化增长。重庆办公楼市场亦逐步由增量市场向存量市场转型。未来，优质甲级楼宇或持续面临全方位竞争，如何完善项目自身以迎合动态需求端或将是业主方的持续挑战。从1997年重庆城市首座甲级办公楼宇入市以来，20年间城市物业市场经历不断变革，从城市更新到城市版图扩容，一个年轻的1.5线市场正逐步走向成熟。
仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“重庆办公楼市场在2019年不断调整转型，上半年二级租赁市场运营商以价换量的策略成效显著，同样传到至一级市场，需求回升拉动市场空置率回落至十年新低。未来，重庆的金融、服务以及TMT产业将继续发力，支撑办公楼市场发展。伴随办公楼去库存渐入尾声，尤其是核心CBD的市场情绪有望在年末企稳，我们对重庆市场的预期提升。”
