重庆主城上半年土地市场盘点:市场饥渴 房企争抢“面粉”

来源:中宏网重庆房产时间:2020-07-08 14:01:42

中宏网重庆7月8日电(记者 范圆)2020年,虽然疫情“黑天鹅”对楼市产生了极大的影响,但从上半年的土拍市场来看,各大开发商在土地市场已经完全恢复活力。尤其是在4月到6月,万元地高频现身,动辄10多家开发商同台竞拍的现象屡见不鲜。这既是开发商们出于内部资金周转等方面的考虑,也意味着市场对楼市的未来预期非常乐观且坚挺。

住宅供应量加大,北区潜力巨大

据铭腾机构的统计,2020年上半年,重庆主城核心区范围内合计出让地块81宗,新增可建体量约1059.65万方,成交金额约580.86亿元。与2019年上半年同期相比,新增可建体量增加了128.16万方。在今年疫情爆发的情况下可以说增长非常明显。

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其中住宅类用地可建筑体量约1032.4万方,约占成交总量的97.4%。2019年同期出让的住宅类用地可建筑体量约占成交总量的89.9%。

这对于第一季度成交惨淡,土储告急的房企来说,无疑是一阵东风。以住宅为主,且大量供应的土地市场立马激起了开发商们热烈的回应。因此,从3月底开始,土拍市场就已经开始了“激战”。

沙坪坝区西永组团某二类居住用地引来15家开发商激烈举牌87轮,最终溢价率近50%,一举成为上半年溢价率最高的地块。而这样的现象在4月到6月的土拍市场频频上演,最终有6宗地块成功跻身“万元地”行列,与2019年上半年相比不遑多让。

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另一方面,今年上半年整个土地市场供应主力依然是北区。截止6月30日,渝北区、江北区、两江新区、北碚区出让的土地已经超过30宗。

更值得注意的是,土拍的高价地块同样集中在北区。从统计数据来看,在上半年溢价率前十的地块中,有6块属于北区。

叫好又叫座的北区从侧面说明,重庆向西虽然从去年开始就一直备受瞩目,但这并不意味着北区已经成为过去式。恰恰相反,相比尚在开发的西区,发展日渐成熟的北区依然被市场认为潜力巨大。

迷你地块也要“抢”,房企积极入渝

土地市场火热的另一面意味着市场需求的“饥渴”。

虽然出让地块越来越小,容积率越来越低已经是大势,但是今年上半年表现得更加明显。

5月11日巴南区李家沱组团出让一宗二类居住用地,土地面积仅7亩,容积率1.5。也就是说,该地块面积仅大半个标准足球场。这样的地块拿到前年甚至去年的土拍市场中,很大概率会流拍。但今年依旧被重庆曦园和理想置业联合拿下。

1594188175717319.png(巴南区李家沱组团出让7亩纯居住土地示意图)

而5月12日出让的22亩二类居住用地,因为地处观音桥核心区,甚至引来了11家开发商争抢。

在“抢地”过程中,还有一个很值得注意的现象,那就是联合拿地的现象在愈演愈烈。

据统计,今年上半年共有12块地是以联合拿地的方式成交的,约占总成交的15%。联合拿地既可以增加开发商拿地的竞争力,又可以降低拿地成本。在疫情影响下,抱团取暖,合作开发对开发商来说不失为一条明路。

另一方面,外地房企入渝的雄心也在上半年的土拍市场上呼之欲出。

万州的海成在两个月的时间里参与了10宗地的竞拍,并拿下了蔡家、中央公园、南坪的三宗土地。布局主城的意图已经十分明显。郑州的浩创在今年3月以联合拿地的方式首次入渝,拿下了高职城版块一宗地。安徽的恒泰则早在2月就以网拍的形式拿下北碚一宗二类居住用地,完成了首进重庆的任务。

纵观上半年土地市场的表现,种种信息都传达出了同一个信号:楼市的下一次高潮就要来了!

市场预期较好,地价房价或“双涨”

3月初,铭腾机构对3000余名有购房需求的购房者做了一次问卷调查。调查结果显示大概6%左右的客群由于疫情影响,对收入悲观、楼市的悲观、现金流悲观等因素,取消了今年的购房计划。但有16%的客户,之前并没有购房计划,受此次长时间居家隔离,催生了购房需求。

有坚挺的需求预示着今年的购房高峰可能会迟到,但绝不会消失。甚至因为今年与2009年相似的市场环境让更多人在做资产配置时把目光投向了房产。而开发商们积极拿地的表现也进一步坐实了市场繁荣的预期。

因此,今年下半年到明年,重庆主城核心区的楼市很大可能会迎来一波真正的爆发。反过来,基于这样的预测,土地市场也应该会继续延续上半年的价格走势,呈现出曲折稳步上升的状态。

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“面包面粉论”一直以来都是观察土地市场和地产市场的一个基础理论。即土地市场出让的“面粉”决定了地产市场“面包”的基本行情。也就是说,楼市的每一次繁荣,历来都能提前半年到一年在土地市场找到蛛丝马迹。

如果地价继续上涨,那么一两年内房价上涨基本已成定局。据中科院对2020年的房价的预测,今年全国商品房销售均价将上涨6.1%。而重庆楼市销售均价去年涨幅在4.3%。因此,有业内人士指出,如果是刚需买房,可以尽早考虑。(图片来自铭腾机构)

责任编辑:杨凡
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