商业配套修得越多越好?多了反倒会影响二手房售价

来源:重庆晨报时间:2019-09-18 10:21:32

很多人买房时都有这样的心态,要是自己楼下有更多商业配套,多修几个商业,今后的生活就更方便、更丰富了!

而事实上是否真的如此呢?多修商业能否就能让生活更方便、物业更保值呢?

今天我们不妨来谈一谈这个话题,事实可能与你所想真的有些不一样,在商业配套这方面,还真的并非“多多益善”,反而会“过犹不及”!

1、聚焦:

那些年无奈“被商业”的项目不少商业物业呈现“养老鼠”现象

清清冷冷、门可罗雀,每天往来的顾客还没有商家多;关门闭户、无人入驻,修好的商铺拿来“养耗子”………

在当下这个商业、商品过剩的时代,这样的现象并不少见。

无论是社区商业还是购物中心,都不难看到一些商业地产项目经营状况不佳的案例,有的甚至已陷入惨淡维生的困境,大量物业资产处于低效利用乃至闲置的状态。

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近年来,重庆新兴商圈以及各种购物中心的陆续兴建开业如雨后春笋一般,尤其是各类购物中心出现了集体开业潮。2017年,新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业,2017-2019年,新增购物中心数量约达51个,新增购物中心商业面积预计达608万平方米。随着传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现,集中而巨大的商业增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。

相关业内人士指出,重庆之所以会出现这么多在建的购物中心、各类商业,有一个关键的因素在于开发商当初在拿地的时候就受到了规划限制,例如基于前几年拿地时所限定的30%商业配比,只要修楼盘就要配商业一时间成为大趋势。这也使得有些被定位成商业性质的用地,无论适合不适合,开发商都只好拿来修商业,后期用以自持收租或者出售。

“目前消费市场的增长量,远不及新商场的增加速度。有太多的商场出现,而消费的增长跟不上,所以导致不少商业过剩的现象,很多商业物业甚至成为了养老鼠的地方”,相关业内人士感慨。

2、现象

商业空置率居高不下或影响周边二手房销售

而这样的商业空置现象其实在当下许多一二线城市都不少见。据中泰证券数据,中国一二线城市购物中心空置率,自2014年起持续攀升,2016-2017年均超出10%,到2018年,全国购物中心空置率略低于上一年,降至9.4%。

今年的情况,没有明显好转。

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在重庆,今年二季度,赢商网大数据中心监测了重庆80家购物中心,包括主城9区和13个区县。监测数据显示,80个购物中心,空铺总计约2168个(除却整层楼空置数量),围挡店铺总计398个。

在主城当中,赢商网抽取了56家购物中心进行调研。其中,空铺约109个(除却整层楼空置数量)、围挡318个。在区县当中,赢商网抽取了24家购物中心进行调研。其中,24家购物中心共约559个空铺(除却整层楼空置数量)、80个围挡。

可以看出,当下无论是购物中心还是社区商业,商业空置或是不断调整都是极为普遍的。

业内人士认为,在商业项目上马之前,应科学考量各种因素进行规划。结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件,理性发展大型商业地产项目,实现与现代服务业更好协同发展,而不是拍脑袋决策,将其做成“政绩工程”。也就是说,商业地产的配比及规模必须遵从一定的规律。

而商业业态的规划及建设过剩、野蛮发展,反而会产生商业空置率及库存高企、招商难运营难没人气、拉低周边二手房售价等一系列连锁式的负面影响。

3、数据

人均商业配套面积多少最为合理?即使在城市核心1平米是上限

那么,究竟修建多少商业是比较合适的呢?是不是商业越多越好?

这个答案是否定的。重庆资深商业人士、楼市通思汇商业管理有限公司总经理颜雪就谈到,根据业界普遍研究公认的定律,即使在城市中心的繁华区域,一般而言人均1平米的商业配比已经是上限,而这个商业还是将购物中心、社区商业等不同商业形态均计算在内的。高出这个值,也就意味着商业过剩、高出片区人口所需。

对于居民而言,出门就有商业配套,肯定会更加便捷。但如果数量过多,或者体量过大,片区人口消费不足以支撑,反而会影响区域整体人居品质。

“而对于一些非城市中心的区域而言,这个配比数据应该更低,例如一些只有社区商业配套的新兴居住区,一般而言人均商业面积仅需0.5左右”,颜雪谈到。

4、现状

重庆大多区域商业配比过剩商业体量足够支撑片区消费

颜雪还认为,合适的商业配比才能形成一个片区内商业的良性发展。

何为良性?主要指的是在符合片区人口需求的商业体量内,合理布局各种业态,避免商业过剩以及业态重复,避免形成不良竞争。

然而事实上,重庆绝大部分区域所规划的商业体量都是较为饱和甚至过甚的状态。

以照母山片区为例,据了解,随着更多商业项目开业亮相,再加上片区内原有的力帆爱琴海购物公园、星汇两江购物中心、重庆财富中心MALL、两江星汇以及新供应的这块商业用地。整个“泛照母山”的商业配套,总体量会远超200万方。而这样的商业配比其实足以支撑片区内数十万人口的全部消费需求。

总而言之,商业过剩和商业配套的缺失对于人居品质而言都是有负面影响的。商业配比讲究的也是“适中”二字,而根据统计,重庆目前绝大部分热门居住区域,商业配比都是较为充分的,例如照母山、中央公园等板块,假以时日,随着这些片区入住更多人口,也定会形成家门口的便捷商业氛围。


责任编辑:王志
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